Коротко о налоге на имущество
Владельцы недвижимости ежегодно уплачивают налог на имущество физических лиц. Для его расчёта используют кадастровую стоимость объекта. Сумму налога вычисляют при помощи ставки, которая составляет 0,1–2% в зависимости от вида, размера и стоимости объекта.
Имущество, облагаемое налогом, перечислено в статье 401 Налогового кодекса РФ. В частности, к нему относятся жилые дома, в том числе на земле для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства, ИЖС, и объекты незавершённого строительства.
Собственник имеет право на налоговый вычет по каждому принадлежащему ему объекту (статья 403 Налогового кодекса РФ). Льгота учитывается автоматически: при расчёте Федеральная налоговая служба принимает во внимание неполную площадь объекта.
Размеры вычетов:
- для квартиры и доли в жилом доме — 20 кв. м;
- для комнаты и доли в квартире — 10 кв. м;
- для дома — 50 кв. м.
Например, в доме 110 кв. м площадь, за которую надо будет заплатить, составит 60 кв. м: (110 – 50 кв. м вычета). А за дом 45 кв. м налог вообще не начислят, потому что его площадь меньше 50 «квадратов».
Собственник недвижимости должен уплатить налог ежегодно не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Например, до 1 декабря 2025 года надо уплатить налог за 2024 год.
Нужно ли платить налог на имущество за недостроенный дом
Если на недостроенный дом зарегистрировано право собственности — он поставлен на кадастровый учёт как объект незавершённого строительства с проектируемым назначением «жилой дом», владелец обязан уплачивать за него налог на имущество (статья 400, пункт 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ).
Ставка налога колеблется в зависимости от региона в пределах 0,1–0,3% кадастровой стоимости недвижимости — в некоторых муниципалитетах она может быть даже уменьшена до нуля. Если недострой находится в долевой или совместной собственности, налог начислят всем владельцам (пункт 3 статьи 408 Налогового кодекса РФ).
С одной стороны, владельцу или арендатору земельного участка вроде бы нет необходимости ставить недостроенный дом на учёт и начинать платить за него налог: законодательство не определяет чёткие сроки, в которые строительство нужно завершить, а дом — зарегистрировать.
С другой стороны, не зарегистрированный официально дом или недостроенный дом разной степени готовности невозможно продать, подарить, завещать, заложить или застраховать: ведь с точки зрения государства этого объекта не существует. Росреестру ничего не известно о недострое: ни его площадь, ни кадастровая стоимость, ни точное месторасположение, ни степень готовности.
Поэтому, если собственник захочет, допустим, продать землю и недостроенный дом как объект недвижимости, а не набор стройматериалов, то дом можно будет включить в договор купли-продажи только после оформления права собственности.
Срок владения отсчитывается с даты регистрации собственности: после продажи недавно зарегистрированного объекта бывшему владельцу придётся заплатить налог на доходы физического лица (НДФЛ), который в лучшем случае будет в десятки раз больше налога на имущество за несколько лет.
Минимальный срок владения — период, по завершении которого недвижимость — квартиру, дом, комнату, земельный участок, гараж — можно продать без уплаты НДФЛ.
По общему правилу он составляет 5 лет. Если собственность получена в дар, по договору ренты, унаследована от близкого родственника или является единственным жильём, срок владения сокращается до трёх лет.
Когда лучше поставить недострой на кадастровый учёт, какие документы потребуются
Эксперты отмечают: если дом находится в процессе строительства до 3–5 лет и юридических действий с ним предпринимать не требуется, его можно не регистрировать как объект незавершённого строительства, а дождаться завершения стройки и оформить право собственности уже на готовое здание.
Если дом возведён частично — например, залит фундамент и поставлена коробка, а потом стройка встала на неопределённый срок — от трёх лет и более, имеет смысл зарегистрировать его как объект незавершённого строительства.
Тогда если земельный участок, скажем, изымут для нужд государства, собственник получит компенсацию не только за землю, но и за объект незавершённого строительства.
Поставить на учёт можно не любой незавершённый объект — это напрямую зависит от стадии строительства дома. Росреестр принимает решение после анализа проекта и того, что уже сделано.
Вместе с заявлением о регистрации права собственности и постановке на кадастровый учёт необходимо подать:
- технический план здания, в который входит разрешение на строительство или уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС;
- правоустанавливающие документы на земельный участок.
Техплан готовит кадастровый инженер, в документе должны быть указаны основные характеристики объекта — их проектируемое значение — и степень его готовности в процентах. Единых норм относительно регистрации объекта незавершённого строительства нет: в большинстве случаев в ней отказывают, если дом завершён менее чем на 50–60%.
Налоговые льготы для незарегистрированного дома
Физические лица, перечисленные в пункте 1 статьи 407 Налогового кодекса РФ, имеют право на льготы по налогу на имущество.
В эту категорию, например, попадают:
- инвалиды I и II групп;
- Герои Советского Союза и России, кавалеры ордена Славы трёх степеней;
- пенсионеры и предпенсионеры;
- участники боевых действий или отслужившие в армии более 20 лет;
- члены семей военных и госслужащих, погибших при исполнении обязанностей;
- физлица, использующие в личном хозяйстве хозстроения, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м: на участках для ЛПХ, огородничества, садоводства и ИЖС.
Налоговая льгота равна всему подлежащему уплате налогу с того объекта, по которому он рассчитан. Её предоставят, если владелец не использует объект для предпринимательской деятельности. Льготу можно применить только к одному объекту недвижимости каждого вида по выбору налогоплательщика. Если у вас 2 недостроя, надо выбрать, какой из них освободить от налога.
Таким образом, если недостроенный дом принадлежит льготнику, выбран им как льготный объект и не используется в коммерческих целях, за него не придётся платить налог на имущество.
Как недостроенный дом на участке влияет на земельный налог
Налог на земельный участок уплачивается вне зависимости от того, есть на нём какие-либо постройки или нет. Есть земля — платим налог.
Ставка земельного налога может варьироваться (статья 394 Налогового кодекса РФ).
Она составляет:
- до 0,3% для участков, на которых стоит частное жильё или дача, если это земли для садоводства, ИЖС, для ведения ЛПХ, дачного строительства;
- до 1,5% — в отношении прочих земельных участков.
Так как земельный налог относится к региональным налогам, муниципалитеты и города федерального значения могут сами устанавливать ставки на него. Проверить их размер в разных субъектах можно на сайте Федеральной налоговой службы.
Если земельный участок приобретён (предоставлен) для ИЖС, но по истечении 10 лет не зарегистрировано право собственности на дом на этом участке, земельный налог будет увеличен в 2 раза вплоть до момента регистрации построенного дома (пункт 16 статьи 396 Налогового кодекса РФ).
Главное
— После регистрации права собственности на недостроенный дом собственник обязан платить налог на имущество за этот объект.
— Ставка налога за недострой составляет 0,1–0,3% в зависимости от региона.
— В некоторых случаях владельцу выгодно поставить недостроенный дом на учёт. В частности, это поможет продать объект незавершённого строительства и участок или избежать сложностей с регистрацией дома по завершении стройки.
— Если дом построен менее чем на 50%, в регистрации могут отказать.
— Налог на землю собственник уплачивает независимо от того, поставлен дом на учёт или нет.
