Недвижимость — это актив, коэффициент которого всегда будет положительным. Соответственно, инвестиции в жилье остаются одним из наиболее эффективных инструментов сохранения свободных средств. Купить квартиру и сдавать ее в аренду — стратегия, которую выбирают большинство инвесторов. Главное — не ошибиться с выбором объекта.
Эконом или элитка?
Сегодня инвестор может рассчитывать на доходность от сдачи жилья в аренду в 7–10%, но чаще 5–7% годовых, то есть ниже реальной инфляции и прибыли по банковским вкладам. В чем же преимущества владения недвижимостью? «Приобретая недвижимость, человек понимает, что это имущество, которое при любых потрясениях, экономических кризисах и банкротстве остается у него, — замечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Его можно продать в любой момент, причем по более высокой цене, так как квартиры на московском рынке в последнее время не дешевеют».В целом доходность от аренды во всех секторах рынка жилья примерно одинаковая и зависит от стоимости недвижимости: чем она дороже, тем выше ставка.
Правда, это правило не действует в сегменте выше бизнес-класса. В данном секторе количество предложений квартир в аренду превышает спрос, поэтому при дорогой цене продажи ставки не могут быть достаточно высокими, и вложения в подобные объекты оказываются менее выгодными, обращает внимание Антон Белых, генеральный директор агентства недвижимости DNA Realty. И добавляет: «К тому же в сегменте квартир, стоимость найма которых более 60 тыс. руб./мес., всегда велик риск простоя недвижимости в связи с поиском арендатора».
Эксперт советует подбирать объект, исходя из имеющейся суммы. Если у вас в распоряжении около 10 млн руб., то лучше приобрести две квартиры экономкласса по 5 млн руб. и сдавать их. Если в наличии 30 млн руб., то имеет смысл купить одну квартиру бизнес-класса и четыре экономкласса в разных районах. Такая модель окажется более успешной, чем приобретение одной элитной квартиры за 1 млн долл. К тому же при сдаче однокомнатных квартир экономкласса вы даже не будете платить риэлтору, так как он возьмет деньги с клиента, а вот при аренде дорогой недвижимости еще придется потратиться на риэлторские услуги. Да и то не факт, что вы найдете своего арендатора на желаемую ставку.
Ольга Капинос, руководитель отдела по работе с клиентами компании «Новое качество», приводит пример двух московских рантье, показывающий, как важно сделать правильный выбор жилья. Оба гражданина купили недвижимость с целью последующей сдачи в аренду. Один приобрел трехкомнатную квартиру на Тверской улице с видом на Кремль, другой — на ту же сумму три однушки в строящемся доме возле станции метро «Марьино». Первый сдает жилье за 90 тыс. руб./мес., но арендаторов найти трудно: большинство жалуются на шум за окном. Однушки в Марьино ушли быстро по ставке
30 тыс. руб./мес., проблем с желающими в них поселиться нет.
30 тыс. руб./мес., проблем с желающими в них поселиться нет.
Сроки окупаемости во всех сегментах разные: в экономклассе — 12–13 лет, в бизнес-классе — 14–15 лет, в элитном — 18 лет и более. Главное — не брать ипотеку на полную стоимость квартиры. В этом случае за счет аренды не получится окупить переплаты по кредиту. Брать ипотеку можно, только если у вас в наличии 50% от стоимости квартиры. Тогда вложения могут окупиться в течение десяти лет. Кроме того, у человека появляется недвижимость, которую он может в любой момент использовать, которую можно заложить, продать, — в общем достаточно ликвидный товар.
Новостройка или вторичка?
Здесь, как, впрочем, и везде, работает правило «чем больше риск, тем выше доходность». В любом варианте существуют плюсы и минусы. Достоинства новостроек в том, что это современные дома, более качественные квартиры, а значит, есть возможность сдать жилье дороже. Если недвижимость приобретена с отделкой — еще лучше, не нужно вкладываться в ремонт. Но при покупке новостройки есть риск задержки получения права собственности, без него приглашать нанимателя проблематично. Поэтому важно скрупулезно проверять документы застройщика и правильно оценивать ситуацию: будет ли введен объект в эксплуатацию и оформлен вовремя. Кроме того, вложив деньги на стадии строительства дома, вы не сможете сдавать квартиру сразу, придется ждать, а это займет от нескольких месяцев до двух лет.
«Если человек покупает жилплощадь на первичном рынке, то он вкладывается в будущее, — рассуждает А. Белых. — На стадии котлована однокомнатная квартира стоит 3,5 млн руб., а через два года, после того как дом возведут, ее цена составит уже 5,5–6 млн руб. при сохранении существующей динамики роста цен на недвижимость и при условии, что застройщик выполнит свои обязательства. Жилье в готовой новостройке можно будет сдавать, например, за 35–37 тыс. руб./мес. (с учетом роста ставок аренды) и получать доход». По словам эксперта, он составит за пять лет около 4 млн руб.: 2 млн руб. набежит в результате роста стоимости квартиры (если инфляция будет примерно 10%, то чистый доход равен 1,2–1,25 млн руб.) плюс прибыль от сдачи в аренду в течение пяти лет в сумме еще 2 млн руб. Если затем продать квартиру, например, за 7 млн руб., то совокупный доход составит около
8 млн руб.
8 млн руб.
При приобретении жилья на вторичном рынке таких рисков нет. Покупатель сразу становится собственником и может сдавать недвижимость в аренду. Квартиры на регулярном рынке стоят дороже, чем в новостройках, однако здесь шире выбор.
«Во вторичку вкладываются консервативные люди, которые не желают заниматься спекулятивными сделками, они инвестируют деньги в недвижимость только с целью их сохранить, — поясняет руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Причем значительное число клиентов составляют ипотечные покупатели, которые за счет доходов от аренды погашают часть платежей. К тому же это отличный способ подстраховаться в случае возникновения проблем на работе».
Вторичка начинает приносить доход от сдачи в аренду, оправдывающий вложенные в нее средства, только в долгосрочном периоде. «Например, мы покупаем однушку за 5 млн руб., сдаем за
30 тыс. руб./мес., или 360 тыс. руб./год, — продолжает А. Белых. — Можно подсчитать, что наши вложения полностью окупятся не ранее чем через 14 лет. Причем, судя по цене, квартира, скорее всего, в старом доме, не слишком удачно расположенном. Поэтому есть риск простоя и проблем с арендаторами в долгосрочной перспективе. Конечно, через пять лет жилье можно продать и получить 6,5 млн руб. плюс примерно 1,5 млн руб. арендного дохода. То есть всего 3 млн руб. сверху, что, конечно, выше инфляции, но не может рассматриваться как доходная инвестиция».
30 тыс. руб./мес., или 360 тыс. руб./год, — продолжает А. Белых. — Можно подсчитать, что наши вложения полностью окупятся не ранее чем через 14 лет. Причем, судя по цене, квартира, скорее всего, в старом доме, не слишком удачно расположенном. Поэтому есть риск простоя и проблем с арендаторами в долгосрочной перспективе. Конечно, через пять лет жилье можно продать и получить 6,5 млн руб. плюс примерно 1,5 млн руб. арендного дохода. То есть всего 3 млн руб. сверху, что, конечно, выше инфляции, но не может рассматриваться как доходная инвестиция».
Таким образом, если вы имеете цель сохранить сбережения от инфляции, но не хотите рисковать, то лучше входить на вторичный рынок. Если же вы надеетесь заработать и готовы для этого рискнуть, то желательно выбирать новостройки. Также вторичка хороша на тот случай, если через 10–15 лет вы собираетесь передать ее детям, то есть цели реализовать и заработать нет, просто хотите обеспечить их жильем к достижению брачного возраста.
Москва или область?
В Москве арендаторы предпочитают с точки зрения экологии и комфортности проживания районы, расположенные на западе, северо-западе и севере. Менее популярны юго-восток и восток. Если вы инвестируете в недвижимость экономкласса, то выбирайте ее в спальных районах с развитой инфраструктурой, если покупаете бизнес-класс, то смотрите в качественных районах срединной зоны Москвы. Элитные квартиры стоит приобретать в наиболее перспективных районах делового центра города (Красная Пресня и Плющиха) либо в местах, традиционно пользующихся популярностью у иностранцев (Тверская, Новослободская, Арбат, Остоженка). «Если говорить про дорогое жилье, то самыми привлекательными с точки зрения вложений являются сегодня апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити», предлагаемые на входе по довольно приемлемым ценам за 1 кв. м. Они будут обладать высоким потенциалом роста стоимости, после того как объекты сдадут в эксплуатацию», — отмечает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED.
При этом вне зависимости от места расположения наибольшим спросом пользуются квартиры в шаговой доступности от станций метрополитена. Цена аренды жилья в трех минутах от станции метро будет минимум на 20% выше, чем похожего объекта, до которого надо ехать на маршрутке. «Оптимальный вариант — это квартира в современном доме, находящемся рядом с крупным бизнес-центром или популярным высшим учебным заведением», — советует Ольга Малышева, директор департамента аренды Capital Group.
В Подмосковье идеальны для сдачи в аренду квартиры в городах-спутниках не дальше 10 км от МКАД. Здесь главное — транспортная доступность. Дом должен быть недалеко от железнодорожной станции либо метро. Если же метро пока отсутствует, то имеет смысл рассматривать города, где строительство подземки запланировано на ближайшее будущее. После реализации данной программы цена 1 кв. м в этих населенных пунктах вырастет в среднем на 15–20%. К таким городам можно отнести Коммунарку, Мытищи, Люберцы, Видное, Заречье и др.
«С одной стороны, время в пути до места работы в центре столицы из ближнего Подмосковья сопоставимо с длительностью поездки из спальных и замкадных районов Москвы, — сравнивает Марина Тимашова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити — XXI век». — С другой стороны, выбор на подмосковном рынке жилья гораздо шире. Так, по итогам 2011 г. количество совершенных сделок здесь почти в три с половиной раза превысило московский уровень. А за три квартала 2012 г. — в пять раз. Кроме того, цены на жилую недвижимость в Москве превышают средние подмосковные показатели в два раза, что делает столичный рынок недоступным для определенной части покупателей и арендаторов квартир».
Однушки, двушки, трешки?
Наиболее востребованы у арендаторов, безусловно, однушки и двушки небольших и средних площадей (38–45 и 55–65 кв. м соответственно). Однушки в основном снимают одиночки и семьи без детей, а двушки — семьи с детьми, а также работающие граждане со стабильным доходом.
«В течение длительного времени стоимость аренды двухкомнатных квартир в перерасчете на квадратные метры была выше однокомнатных, сейчас мы вернулись к ситуации, когда цена найма 1 кв. м однушки все-таки выше двушки, — замечает руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ» Сергей Мигунов. — Поэтому с точки зрения инвестиций необходимо обращать внимание на однокомнатные квартиры. Они по-прежнему пользуются спросом и несут в себе меньший финансовый риск».
Сложнее дело обстоит с трешками — это специфический продукт, который меньше востребован на рынке, в этом сегменте есть риск простоя квартиры, особенно в спальных районах. «Чаще всего трешки снимают вскладчину, например студенты, — говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — А это влечет за собой существенную амортизацию квартиры, поскольку арендаторы возраста 18–25 лет часто используют ее не по назначению, устраивая различные вечеринки и приглашая большое число гостей».
Состояние квартиры также важно, поэтому, если ремонт проведен, это значительно влияет на стоимость аренды. Например, если в квартире стоит старая мебель, текут краны, то она как минимум на 20% будет дешевле, чем такое же жилье, но с ремонтом, новой сантехникой, современной обстановкой.
Арендаторы не спросят, но обратят внимание на подъезд. Какой бы шикарной квартира ни была, люди не снимут ее, если будут бояться зайти в подъезд. Следует также обратить внимание на социальную составляющую инфраструктуры дома — наличие в пешей доступности школ, детских садов, поликлиник, магазинов.
«Москва и Московская область, как и Санкт-Петербург, являются безусловными лидерами среди экономически активных регионов России, — резюмирует М. Тимашова. — Уровень жизни и покупательская способность населения здесь самые высокие в стране. Кроме того, столичный регион еще долгие годы будет ядром притяжения мигрантов из других областей России и постсоветского пространства. Вследствие этого спрос на приобретение и наем жилой недвижимости здесь остается высоким, что гарантирует ей хороший инвестиционный потенциал».
