При оформлении ипотеки заемщику могут предложить выбор, каким будет его платеж: аннуитетным или дифференцированным. От этого зависят такие существенные моменты, как сумма ежемесячной выплаты и итоговая переплата. 

В чем разница между двумя этими способами? 

Платеж по любому кредиту состоит из основного долга — это размер займа (его еще называют телом кредита), и процентов — суммы, которую банк берет за пользование его деньгами. 

При аннуитетном платеже в течение всего срока кредита вносятся равные суммы, которые не меняются из месяца в месяц. Но при этом соотношение основного долга и процентов внутри этой суммы будет постепенно изменяться. 

В начале большая часть (почти 80%) платежа приходится на проценты, а меньшая — на основной долг. К концу погашения кредита ситуация будет обратной. 

При дифференцированном платеже ежемесячная выплата тоже состоит из двух частей, но пропорция между ними будет иной. Сумма основного долга в таком случае остается фиксированной в течение всего времени погашения кредита: он сразу распределяется равными частями на весь срок. 

А вот проценты будут постепенно уменьшаться, так как начисляются они на еще не выплаченный остаток основного долга. Так как он уменьшается после каждого платежа, то и процентов начисляется все меньше. 

Такая схема погашения кредита имеет ряд преимуществ перед аннуитетом, но дифференцированные платежи подходят не всем заемщикам. Давайте разберемся в этом детальнее. 

Просчитываем варианты 

При заключении договора клиенту выдают график платежей, где указана сумма ежемесячной выплаты и объясняется, из чего она состоит. Разберем отличия двух способов погашения на конкретных примерах. 

Аннуитетный платеж

При аннуитетном варианте: 

• размер ежемесячного платежа — 25 093 рубля;
• начисленные проценты — 3 021 966 рублей;
• всего к выплате (долг + проценты) — 6 021 966 рублей. 

 Расчеты по calcus.ru

Из графика наглядно видно, что в начале выплаты львиная доля платежа приходится на проценты, а в конце — на основной долг. 

Внести аннуитетный платеж можно только по безналичному расчету. Деньги автоматически списываются со счета клиента в установленную дату и зачисляются на кредитный (ссудный) счет. Дату платежа можно менять, но не чаще одного раза в год. 

Аннуитетный платеж удобен своей простотой и предсказуемостью: дата и сумма известны заранее, но при этом первые годы заемщик фактически выплачивает только проценты, почти не касаясь основного долга. 

Дифференцированный платеж 

При дифференцированном варианте: 

• размер ежемесячного платежа — 32 500 рублей в начале выплаты, 12 583 рубля в конце;
• начисленные проценты — 2 409 915 рублей;
• всего к выплате (долг + проценты) – 5 409 915 рублей. 

Расчеты по calcus.ru

Как видно из графика, платеж по основному долгу остается одинаковым на все время выплаты кредита, но долг по процентам в начале значительно больше — из-за того, что остаток кредита еще велик. Поэтому и сумма ежемесячного платежа сначала на треть больше, чем при аннуитетном варианте погашения. 

Но к концу выплаты кредита доля процентов снижается до несущественных величин, за счет чего ежемесячный платеж сокращается почти в три раза и составляет всего 12,6 тыс. рублей.  

По итогу дифференцированный платеж позволяет заемщику снизить общую сумму кредита и быстрее погасить долг, но при этом в начале выплат ему потребуются бо́льшие средства. 

Фактически при дифференцированном варианте у заемщика нет установленного графика платежей, а есть срочное обязательство, по которому он обязуется выплачивать кредит. Связано это с тем, что ежемесячный платеж не привязан к конкретной дате: заемщик должен оплатить кредит не позднее 10-го числа месяца, следующего за платежным.

Например, кредит выдан 21 декабря 2023 года. Первым платежным месяцем будет январь 2024 года, а первый взнос заемщик должен будет сделать не позднее 10 февраля.

Проценты начисляются на остаток каждый день, следовательно, сумма платежа меняется ежедневно. А так как платить клиент может до определенной даты, то сформировать график и выдать его на руки заемщику невозможно. Актуальную сумму платежа на выбранную дату погашения можно посмотреть в приложении, в банкомате или узнать в офисе банка-кредитора. 

Как рассчитывается дифференцированный платеж 

Формула расчета ежемесячного взноса по дифференцированному платежу (ДП): 

ДП = ПСК/n + (ОД*П*ДМ)/ДГ

• ПСК — первоначальная сумма кредита.
• n — полный срок кредита в месяцах. 
• ОД — остаток долга на дату расчета.
• П — процент по кредиту (поделенный на 100).
• ДМ — количество дней в месяце.
• ДГ — количество дней в году.

Плюсы и минусы дифференцированного платежа 

Для начала освежим в памяти результаты расчетов из примеров, которые мы привели выше. 

Как мы видим, при дифференцированном платеже заемщик выплатит банку на 600 тыс. рублей меньше процентов за пользование кредитом. То есть основной плюс такого варианта — экономия на процентах. При оплате ипотеки по дифференцированной системе клиент каждый раз платит проценты только за те деньги, которыми действительно пользовался. А так как с каждой выплатой основной долг уменьшается, вместе с ним уменьшаются и начисляемые проценты. 

С другой стороны, при дифференцированном платеже заемщику сначала придется вносить бо́льшие ежемесячные суммы. Они будут постепенно снижаться, но первые взносы, особенно при большом кредите, будут довольно существенными.  

Из-за этого банки строже подходят к оценке финансовой состоятельности потенциальных заемщиков. Отказать или сократить размер займа могут даже тем, кому легко одобрили бы кредит с аннуитетным платежом. Поэтому дифференцированные платежи удобны только тем, кто имеет стабильный высокий доход. 

Выбирать такую схему имеет смысл и в том случае, если вы планируете погасить кредит досрочно: так вы отдадите банку меньше процентов. 

Главный недостаток дифференцированных платежей — отсутствие предсказуемости. При аннуитете вы платите фиксированную сумму в строго определенный день. Здесь же размер платежа постоянно меняется, а вместо конкретной даты — временной период.  

Можно ли изменить вид ипотечного платежа

Самостоятельно перейти с дифференцированного на аннуитетный платеж (или наоборот) нельзя. Но если банк использует обе системы платежей, он может пойти навстречу клиенту и перевести его на другую систему через рефинансирование кредита. 

Таким образом, дифференцированный платеж по ипотеке является более выгодным для заемщика, однако воспользоваться им смогут только клиенты, готовые к большим выплатам в начале. Кроме того, заемщику придется ежемесячно уточнять подлежащую списанию сумму.  

Ипотечный калькулятор Циан: рассчитайте ежемесячный платеж и выберите подходящее предложение от наших партнеров