Первая половина 2023-го прошла для рынка ипотечного кредитования под знаком стабильности: ключевая ставка стояла на уровне 7,5%, объемы кредитования после резкого падения сначала вернулись к показателям 2021 года, а потом и превысили их на 10%.
Усилился сектор ИЖС — его доля достигла почти 8% против 4% годом ранее. И даже доля ипотеки на «вторичку» (при ставке в 10–11%) оставалась почти на уровне 2022 года, несмотря на раскручивающийся маховик льготного кредитования новостроек.
Правда, при этом росло и беспокойство Центробанка по поводу массовости льготных программ.
Регулятор неоднократно отмечал, что у достигнутого таким образом роста строительного рынка есть своя цена:
- снижение эффективности монетарной политики ЦБ, поскольку рынок ипотеки из-за льготных программ слабо реагирует на изменения ключевой ставки;
- ухудшение качества выдаваемых кредитов — снижение минимального размера первоначального взноса, высокий показатель долговой нагрузки заемщиков, малое количество досрочных погашений и т. д.;
- критичное увеличение нагрузки на бюджет, так как разницу в процентных ставках банкам компенсирует государство.
И да, вопрос ипотечного пузыря по-прежнему маячил на горизонте, так как цены на первичном рынке недвижимости продолжали расти, качество заемщиков — снижаться, а разрыв со вторичным рынком только увеличивался.
В итоге для стабилизации рынка в 2023 году в льготные программы внесли ряд изменений:
- Ставку по программе льготного кредитования новостроек подняли с 7 до 8%.
- Отменили повторное и многократное использование льгот: то есть один кредит в одни руки, а не два кредита на две квартиры сразу.
- Первоначальный взнос по льготным программам повысили до 20%.
При этом глава Центробанка Эльвира Набиуллина неоднократно отмечала: «…мы не против льготных программ, как иногда интерпретируют. Мы за то, чтобы льготные программы были адресными. То, что у нас есть массовая программа, привело к региональным перекосам…»
Адресный подход предполагает, что господдержку получают конкретные социальные прослойки. Яркий пример такой программы — семейная ипотека. Кстати, в 2023 году ее расширили, и теперь кредит могут получить все семьи с двумя детьми до 18 лет.
Также к адресным программам можно отнести ипотеку для IT-специалистов, военную ипотеку, программы развития территорий (дальневосточная, сельскохозяйственная ипотека).
Вторая половина 2023 года прошла на фоне ослабления рубля и постоянного роста инфляции. Из-за ухудшения экономической ситуации регулятор начал подъем ключевой ставки, дорастив июльские 7,5 до 16% в декабре.
Рыночная ипотека качнулась следом и скоро ставка по ней составит 17–18% годовых — это практически заградительный уровень.
Мы поговорили с экспертами и попытались понять, чего ждать и к чему готовиться участникам ипотечного рынка в 2024 году.
Следующий год будет очень непростым. Объемы выдачи ипотеки сократятся процентов на 30%, что вернет нас на уровень 2020 года. Главным образом пострадает кредитование на вторичном рынке, где нет льготных программ, а ставки сейчас практически заградительные.
По моей оценке, количество кредитов, выданных на «вторичку», сократится на 40–50%. В сегменте останутся люди, которым нужна небольшая сумма в кредит, в основном это альтернативные (обменные. — Прим. ред.) сделки.
Со второй половины года можно ожидать снижения ключевой ставки, поэтому вторичный рынок начнет оттаивать. Вместе с тем после июля, скорее всего, свернут льготную ипотеку на новостройки, что приведет к снижению выдач в новостройках.
В итоге вторая половина года будет чуть-чуть живее первой, но не особенно сильно. А если ЦБ еще поднимет ключевую ставку, то коррекция рынка в целом может дойти и до 40–50%.
Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан
Схемы сделок изменятся
Эксперты полагают, что ввиду высоких ставок на «вторичку» и ожидаемой отмены массовой льготной ипотеки после 1 июля 2024 года на рынок вернутся расширенные маркетинговые предложения: трейд-ин, рассрочки, разные графики выплат и прочие варианты.
Станет больше других форм стимулирования покупателей: различных бонусов и подарков (отделка, меблировка, машино-место, келлер и т. д.). Но цены вряд ли пойдут вниз, разве что во второй половине года.
Владимир Щекин, девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве:
— Прежде всего на рынок в том или ином виде вернутся сложные ипотечные продукты от застройщиков, которые совместно с банками будут разрабатывать программы траншевой ипотеки, а также дифференцированных ставок. Например, на время строительства будет действовать сниженная ставка по ипотеке, а после ввода здания в эксплуатацию ставка будет повышаться до рыночной.
Возможна разработка программ, подобных тем, что действуют в западных странах, когда кредит разбивается на 2−3 части, и они выплачиваются последовательно по разным ставкам. Также могут появиться кредиты с комбинациями фиксированных и плавающих ставок. В любом случае: если программы субсидирования не будут продлены, неизбежно придется переформатировать рыночные ипотечные продукты.
Определенно будет развиваться трейд-ин. На рынок вернутся сложные многоступенчатые альтернативные сделки, когда конечная покупка квартиры у застройщика будет зависеть от успешности целого ряда сделок по купле-продаже вторичных квартир его клиента.
Руслан Сырцов,управляющий директор компании «Метриум»:
— Вероятно, летом 2024 года власти не пролонгируют льготную ипотеку. При этом не исключено повышение минимального первого взноса по другим госпрограммам. Вместе с тем ЦБ прогнозирует, что ключевая ставка не будет снижена на уровень 10% ранее 2025 года. Следовательно, на фоне снижения доступности госпрограмм клиенты не смогут переориентироваться на рыночные кредиты.
Разумеется, в таких условиях девелоперы начнут предоставлять многочисленные скидки, при этом стараясь избегать прямой коррекции вниз. Тем не менее, на мой взгляд, в перспективе этот процесс неизбежен, потому что застройщикам придется адаптироваться к работе без всеобщей господдержки.
Валерий Кочетков,директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость»:
— Скорее всего, все акции застройщиков будут строиться вокруг квартиры, но не за счет снижения цены на нее. Упор сделают на наименее ликвидный товар — например, машино-место: его будут предлагать вместе с покупкой квартиры за полцены или даже в подарок. Возможны варианты мебели в подарок.
Максим Ельцов, генеральный директор ПИА «Недвижимость»:
— Думаю, что застройщики углубятся в историю с трейд-ин и выкупом квартир для расширения воронки продаж, эта модель уже успешно работает и в Питере, и в Москве. Девелоперы будут активно развивать дополнительные сервисы — собственные агентства — для успешной реализации полученных квартир на вторичном рынке. Это связано с тем, что первый взнос все чаще формируется не только из наличных денег, но и за счет продажи имеющейся у клиента недвижимости.
Отмечу еще, что развитие застройщиками дополнительных сервисов по реализации квартир даст им возможность адресно стимулировать клиентов, а не давить «по всем фронтам», снижая цены при ухудшении продаж. С точки зрения покупателя это будет существенно, если ему предлагают понятные, удобные условия для переезда из одного объекта в другой.
Николай Савин, президент компании «Центр недвижимости “МАН”»:
— Фантазия застройщиков уже активирована, они озабочены продажами построенной или достраиваемой недвижимости. Помощь в продаже или зачет «вторички», рассрочки на паркинг на 1–3 года, аренда парковки в подарок и т. п. Но цены будут держать до последнего.
Девелоперы и застройщики: курс на полный цикл?
Учитывая высокую вероятность замещения массовых льготных госпрограмм адресными и, как следствие, уменьшения размеров господдержки строительного рынка, девелоперы будут искать возможность повысить рентабельность на всех этапах создания проектов.
Один из возможных вариантов — создание холдингов полного цикла: от производства строительных и отделочных материалов до управления построенной недвижимостью. Но все ли компании могут себе это позволить?
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:
— Большинство застройщиков не могут позволить себе полную автономность процессов: от производства до проектирования, от строительства до продаж. И даже гиганты отрасли обычно предпочитают более гибкие подходы.
Поэтому на рынке повышается роль компаний-подрядчиков, предлагающих девелоперам широкий спектр услуг. Например, мы разработали комплексный продукт, включающий в себя продажи, маркетинг, аналитику, пиар, клиентский сервис и цифровизацию.
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:
— Повышение рентабельности и создание вертикально интегрированных компаний-застройщиков — не взаимосвязанные процессы. Есть примеры с прямо противоположными результатами. Сокращение количества центров прибыли с увеличением количества и сложности бизнес-процессов может привести к существенному росту себестоимости конечного продукта.
Кроме того, рыночные отношения в рамках различных стадий девелоперского проекта малоразвиты, а именно это может быть стимулом создания вертикально интегрированных холдингов.
Важно также отметить, что со стороны государства не стоит задача бросить застройщиков на произвол судьбы. Сейчас речь идет о настройке рынка в целом, когда отдельные элементы могут уменьшать спрос на недвижимость, но при этом переводить отношения в рыночные, сокращая инструменты внерыночной поддержки.
Важно, чтобы этот процесс не привел к обвалу рынка. Изменения в государственной поддержке и ужесточение кредитно-денежной политики будут зависеть от времени, за которое застройщики смогут адаптироваться к изменениям на рынке.
Максим Ельцов, генеральный директор ПИА «Недвижимость»:
— В эту тему девелоперы точно будут пытаться зайти. С одной стороны, создание полноценной экосистемы, предприятия полного цикла — это вполне реальная и амбициозная задача. Но с другой — очень трудная задача, и не скажу, что подавляющее количество таких попыток будет удачно, потому что это все-таки разные бизнес-процессы.
Одно дело, когда ты здорово формируешь продукты, строишь востребованное жилье, и другое — когда тебе нужно заходить в абсолютно другой рынок.
Владимир Щекин, девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве:
— Крупнейшие застройщики уже движутся в направлении создания концернов, в которые входят производства строительных и отделочных материалов. Таким путем давно идут большие девелоперы с обширным портфелем проектов и потенциальных участков под строительство.
Но для малых и даже средних компаний такая модель бизнеса невозможна, так как требуются очень большие инвестиции и долгосрочные кредиты. Вертикально интегрированные строительные компании полного цикла хорошо работают в массовом сегменте рынка, где продукт унифицирован и имеет широкую покупательскую базу.
В столичном девелопменте больше нишевого продукта, особенно в сегментах премиум-класса и выше, и в этом случае расширение производственных мощностей компании может не увеличить, а снизить рентабельность.
Николай Савин, президент компании «Центр недвижимости “МАН”»:
— Холдинги вряд ли будут создаваться, это сложно и долго. Будет кооперация: строителей, производителей материалов и комплектующих, риелторов, девелоперов и банков. Победят взаимная выгода и гибкие схемы работы. Самое трудное сейчас и завтра — преодолеть кадровый дефицит: нет людей, некому строить.
Брать ипотеку под высокий процент с прицелом на рефинансирование или не стоит?
За последние годы покупатели уже притерпелись к колебаниям ставок и стали относиться к их скачкам философски: сначала поднимут, потом опустят, и, в конце концов, есть льготные госпрограммы и возможность рефинансирования. Возьмем сейчас под любой процент, потом ситуация стабилизируется и кредитную нагрузку можно будет снизить.
Эксперты предостерегают от такого подхода и считают, что сейчас стоит особенно вдумчиво отнестись к принимаемым решениям.
Владимир Щекин, девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве:
— Судя по заявлениям Центробанка, период жесткой кредитно-денежной политики будет долгим. Ожидать заметного снижения ключевой ставки в первой половине, а скорее даже в первых трех кварталах 2024 года не стоит.
Кроме того, нужно понимать, что рефинансирование кредита в рамках новых программ субсидирования (если они появятся по завершении текущих) будет недоступно. Напомню, что сейчас рефинансирование не предполагается ни льготной, ни семейной ипотекой.
Впрочем, если доход позволяет, то можно приобрести квартиру и при высоких ставках, но в этом случае нужно ориентироваться исключительно на новостройки, причем выбирать наиболее ликвидные из них.
Покупка вторичной квартиры при дорогой ипотеке — абсолютно неэффективное решение, так как реальная стоимость квартиры для покупателя может оказаться в 2–4 раза выше рыночной с учетом процентных переплат.
Максим Ельцов, генеральный директор ПИА «Недвижимость»:
— С учетом сложившейся на рынке ситуации (на которую влияют денежно-кредитная политика и макроэкономическая обстановка) надо по-другому подходить к принятию решений: учитывать самый худший сценарий.
Если при самом плохом раскладе остаешься при своих или с минимальным выигрышем, то можно заходить в сделку.
Но если инвест- или финмодель основывается на предположении, что когда-нибудь будет лучше, то это — путь в никуда, самая опасная история.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:
— Мы рекомендуем клиентам, которые не могут воспользоваться льготными программами, выбирать предложения, где есть траншевая ипотека или различные виды рассрочек. Текущее положение на рынке отличается от ситуации весны 2022 года: повышение ключевой ставки способствует укреплению рубля и замедлению инфляции, однако медленнее, чем раньше.
Поэтому выгодно рефинансировать стандартный кредит, возможно, удастся не ранее 2025 года.
«Вторичка»: цены еще упадут, но не скоро. Новостройки останутся в тренде
Участники рынка полагают, что разрыв в ценах между вторичным и первичным рынками жилья в 2024 году сохранится. Новостройки останутся привлекательными, пока действует массовая льготная ипотека. Потом цены на них начнут медленно снижаться, но это мало поможет продавцам «вторички» при сохранении высоких ставок на рыночную ипотеку.
Ситуацию может исправить появление госпрограмм для вторичного рынка. Например, на «вторичку» предлагают расширить семейную ипотеку в малых городах. Точечно, в рамках дальневосточной ипотеки, подобный подход уже реализуется.
Владимир Щекин, девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве:
— Владельцы ликвидных квартир не станут продавать их со скидками из-за снижения спроса на фоне дорогой ипотеки — их снимут с продажи. Соответственно, на рынке останутся менее дорогие объекты.
Новостройки же сохранят большую привлекательность при любом сценарии — и при продлении, и при завершении субсидирования ипотеки.
Цены на новостройки могут стабилизироваться или расти относительно медленно, но вторичное жилье будет дешеветь, особенно учитывая моральное и физическое состояние самого массового сегмента (панельное жилье советской эпохи, которое в Москве составляет 45–55% вторичного рынка).
Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость»:
— Как поведет себя продавец «вторички», во многом зависит от того, с какой целью он продает квартиру. Если это продавец-релокант, то он, скорее всего, не будет снижать цену, а дождется своего покупателя и проведет сделку по цене, которая ему нужна.
А если продавец хочет купить аналогичную квартиру в другом районе, то он будет следить за стоимостью альтернативной квартиры и подстраиваться под нее. При замене «вторички» на новостройку продавец скорее снизит цену на свою квартиру для быстрой продажи, чтобы успеть оформить новостройку по еще действующей низкой ипотечной ставке.
Николай Савин, президент компании «Центр недвижимости “МАН”»:
— Спрос на новостройки сохранится на прежнем высоком уровне, государство так или иначе будет стимулировать строительную отрасль и продажи квартир. Все равно дотации в той или иной форме останутся, а ставку рано или поздно понизят. Разрыв между «вторичкой» и новым жильем сохранится, в регионах он достигнет 30–40% в зависимости от района.
Хотите сменить квартиру — не ждите
Время низких ипотечных ставок уходит, считает Валерий Кочетков: «Когда что-то подобное вновь приключится, никому не известно. Поэтому лучше сегодня продать свою старую квартиру, даже по не очень выгодной цене, но купить квартиру в новом, современном доме на пока еще выгодных ипотечных условиях».
Этой же позиции придерживается Руслан Сырцов: «Думаю, что оптимальный вариант — реализация старой квартиры для приобретения новостройки по льготной кредитной программе, чтобы успеть это сделать на текущих условиях. По возможности стоит воспользоваться опцией трейд-ин».
Владимир Щекин полагает, что владельцам вторичного жилья при любом сценарии придется занять выжидательную позицию и обратить внимание на перспективу сдачи квартиры в аренду:
«Из-за дорогой ипотеки люди переключатся на съемное жилье, и арендные ставки будут расти. В Москве они уже повысились на 20–30%. Из арендной выручки можно постепенно формировать сбережения на покупку новостройки или на ремонт старой квартиры, чтобы повысить ее привлекательность на рынке».
«Сейчас, пока есть низкие ставки на новостройки, многие думают о том, стоит или нет менять старую квартиру на "первичку", — говорит Максим Ельцов. — Но на самом деле надо не так ставить вопрос, потому что любая новостройка через два–три года перейдет на вторичный рынок.
Ключевой момент здесь — насколько ликвидно, привлекательно то жилье, которым человек владеет сейчас.
Если речь идет о старом фонде или домах девяностых годов постройки — с невысокими потолками, неудобными планировками и тому подобным, то, конечно, я бы настоятельно рекомендовал такую квартиру поменять.
Причем не обязательно на новостройку, а просто на более современное жилье. Может выясниться, что лучше поменять "вторичку" на "вторичку", но добиться того, что это будет более качественное жилье, пусть и с доплатой.
Общие законы рынка таковы, что в любом случае при смене квартиры надо повышать ее класс, комфортность, современность. На вторичном рынке огромное количество квартир, которые даже если и не будут дорожать, то будут выглядеть более привлекательными, чем старый объект.
Имея за плечами интересанта на продаваемую квартиру, владельцу надо будет принимать решение и либо уходить на "вторичку" — например, меняться с доплатой, либо заходить в "первичку" с пока еще действующей низкой ипотечной ставкой.
При этом надо еще учитывать, что будут затраты на аренду жилья до сдачи новостройки. Но прежде стоит здраво оценить, какой из объектов будет более ликвидным в ближайшие 5–10 лет. Вполне может оказаться, что это не новостройка».
Николай Савин категоричен: «Ждать нечего, жизнь идет, надо решать вопросы по мере необходимости. Я — за "вторичку": экономия от 30%, разумный метраж. Или минимальная сумма ипотеки, 1–2 млн рублей, за счет продажи старой квартиры. Купил вторичное жилье в хорошем месте, сделал ремонт, а после этого возможна и дальнейшая продажа или сдача в аренду. Инфляция и рост цен в любом случае нивелируют высокую ставку».
Нет никакого смысла ждать «самого благоприятного момента», считает Владислав Преображенский. «Для человека, покупающего недвижимость, на первом месте должен стоять вопрос поиска такого объекта, который ему действительно нужен.
Несмотря на то что на рынке представлен большой выбор, полностью удовлетворяющий покупателя объект можно подбирать очень долго. Конечно, речь не идет о недвижимости, покупаемой для инвестиционных целей.
Необходимо трезво оценивать свои финансовые возможности, когда речь идет об ипотеке. Эксперты называют разные сроки, в течение которых заемщик должен иметь возможность без посторонней помощи оплачивать свои обязательства и не допускать дефолта, но этот период должен измеряться в годах, а не в месяцах.
Именно поэтому выбор периода покупки маловажен, важна сама недвижимость. Даже приобретая жилье не на самых благоприятных условиях, в будущем можно будет рефинансировать кредит либо сыграет свою роль инфляционный фактор».
Подытоживая
В первой половине 2024 года, пока будет действовать массовая льготная ипотека, активный спрос на новое жилье, скорее всего, сохранится. Вторичный рынок при этом будет стагнировать, особенно если ключевая ставка останется высокой. Но этот процесс будет не настолько резким, как некоторые того ожидают: просто появятся другие варианты и формы инвестиций в недвижимость и покупки квартир для улучшения жилищных условий.
Если после 1 июля 2024 года массовую льготную ипотеку не продлят, нас ждет рынок покупателя. Государство в таком случае перейдет к уже заявленной модели адресного кредитования, и это будет явным сигналом для всего рынка: от конвейерных методов продаж пора переходить к точечным.
Для застройщиков и риелторов это будет означать очередное переформатирование бизнес-модели: выиграют наиболее клиентоориентированные участники, те, кто сможет предложить покупателю продукт, максимально подходящий именно для него.
Циан.Ипотека: заполните одну анкету и получите решения от ведущих банков онлайн
