Верховный суд рассмотрел спор двух покупателей, которые приобрели одну квартиру, пишет «Российская газета». Такие казусы нередко встречаются в судебной практике. Чаще всего они возникают, когда стройку начинает один застройщик, у которого уже есть покупатели, а завершает другой. Второй застройщик стремится компенсировать расходы на строительство и быстро распродаёт готовые квартиры, не изучая предыдущую историю. В таких ситуациях не исключены двойные продажи.
Случай, который дошёл до Верховного суда, произошёл в Краснодарском крае. Женщина заплатила деньги за жильё, которое ещё не было построено, — на момент заключения сделки проект был на стадии котлована. Застройщик обещал передать ключи к концу года, но не выполнил свои обязательства. В тот же год застройщик оформил договор о совместной деятельности с ООО. Фирма стала преемником всех его прав и обязанностей. Второй покупатель купил готовую квартиру у ООО. Суды пытались определить, кому из покупателей достанется квартира, а кто сможет требовать компенсацию убытков.
Армавирский городской суд признал право собственности на квартиру за фирмой. Второй покупатель заключил с ООО договор купли-продажи, согласно которому фирма должна была оформить на себя право собственности на квартиру, а затем передать ему жильё. Фирма не выполнила условия договора. Покупатель обратился в суд. Он потребовал признать за ним право собственности на квартиру. Суд удовлетворил это требование, указав, что договор и действия сторон были направлены на создание объекта недвижимости и его передачу покупателю.
Женщина, которая первой внесла деньги за квартиру, узнала о ситуации после рассмотрения иска. У неё не было оформлено право собственности на квартиру. Она подала апелляционную жалобу и встречный иск к фирме и второму покупателю и потребовала передать ей спорную квартиру.
Краевой суд занял её сторону, отклонив иск второго покупателя. Женщину признали собственницей недвижимости. Суд напомнил, что фирма стала правопреемником всех прав и обязанностей первого застройщика. Это означает, что фирма должна была завершить строительство, сдать дом в эксплуатацию и передать квартиру гражданке. Это решение поддержал Кассационный суд.
Второй покупатель обратился в Верховный суд, требуя передать ему недвижимость. ВС отметил, что в первую очередь нужно установить факт владения. Недвижимость получит тот, кто первым оформил право собственности на квартиру. Согласно ст. 398 Гражданского кодекса, если должник не исполнил обязательство и не передал вещь в собственность, кредитор может потребовать передать ему это имущество. Если кредиторов несколько, преимущество будет у того, в пользу кого раньше возникло обязательство. Если это обстоятельство установить невозможно, преимущество получит тот, кто первым подал иск. Однако если вещь уже передана в собственность, этот порядок не применяется. Для недвижимости есть дополнительное разъяснение в п. 61 постановления Пленума ВС № 10 и Пленума ВАС № 22 (от 29 апреля 2010 года). Если покупателей несколько, суд должен удовлетворить иск о регистрации права собственности покупателя, уже получившего недвижимость во владение. Остальные покупатели могут потребовать возмещения убытков.
Краевой суд не проверил, передана ли спорная квартира во владение одного из покупателей, разъяснил Верховный суд. Дело направлено на новое рассмотрение.
Фото: Shutterstock.com
