В 2021 году в России из-за пандемии коронавируса выросла популярность индивидуального жилищного строительства (ИЖС): по итогам года объем ИЖС впервые превысил ввод многоквартирных домов, а его доля составила 50%. В 2022 году тренд на строительство частных домов продолжился, а доля этого сегмента составила уже 60% рынка, следует из данных Росстата.
Текущее состояние рынка недвижимости не говорит о кризисе. Потенциально привлекательные объекты для инвестиций найти возможно.
Частный дом или квартира
Стоит рассматривать инвестиции в квартиры, а не частные дома, поскольку сегмент многоквартирных домов является более распространенным. Здесь выше число потенциальных покупателей и арендаторов, выше конкуренция, сделки совершаются быстрее. Этот сегмент более ликвидный, чем рынок загородной недвижимости.
Квартиры на рынке жилой недвижимости — предмет первой необходимости, загородные дома — нет, по крайней мере в России. Это связано с тем, что ИЖС от крупных застройщиков только формируется, рост цен на нем сложно спрогнозировать, объясняет генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко. «Покупка домов у небольших застройщиков и частных лиц не даст прирост в цене более чем на 10–15%».
Более привлекательным с инвестиционной точки зрения выглядит рынок первичного жилья. Приобретая квартиру в новостройке, можно воспользоваться льготными ипотечными программами и спецпредложениями от застройщиков. Кроме того, современные дома долговечнее и энергоэффективнее. Особенно выгодно инвестировать в новостройки на стадии котлована. Большинство девелоперов на начальном этапе строительства устанавливают цены, которые в среднем на 20–25% ниже, чем в готовых домах.
Для сдачи в аренду самыми окупаемыми считаются студии и однокомнатные квартиры. Лучше приобретать лоты с чистовой отделкой от застройщика, это поможет сэкономить средства. Если же человек решил купить для инвестиций загородный дом, нужно правильно выбрать локацию, тогда будет возможность заработать. Также весьма прибыльной оказывается достройка законсервированных частных домов для последующей перепродажи.
Помимо этого, инвестор может получать доход от долгосрочной, сезонной или посуточной аренды. Сроки окупаемости во всех этих случаях приблизительно одинаковы, а конкретная стратегия зависит во многом от расположения участка.
Наиболее привлекательные районы для инвестиций
Покупать инвестиционное жилье лучше в городах-магнитах трудовых ресурсов. К таким относятся Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань и Екатеринбург. При этом стоит учитывать, что с середины 2022 года трудовая миграция в крупнейшие города России стала сокращаться.
Чтобы правильно выбрать необходимый объект для инвестиций, нужно проанализировать несколько параметров.
1. Изучить проектную документацию на анализ квартирографии: сколько приходится в долях на разные типы лотов. Например, принято считать, что лучше всего для инвестирования подходят небольшие студии и однокомнатные квартиры, спрос на них стабильно высок. Но если квартирографией проекта предусмотрено 70% студий, 20% — «евродвушек» и 10% — «трешек», то здесь выгоднее купить именно «евродвушку», так как их меньше.
2. Посмотреть масштабность проекта. Если предусмотрено строительство несколько очередей, то при инвестировании в такие проекты могут возникнуть трудности с реализацией. В договоре может быть запрет на продажу по переуступке до момента окончания строительства или требование оплатить большую сумму, которая лишит части дохода. Также последующие очереди часто перекрывают по спросу и качеству предложения стартовые лоты. Лучше выбирать точечную застройку, где количество не превышает трех — пяти корпусов.
3. Изучить перспективы развития локации с точки зрения выхода перспективных проектов и улучшения транспортной доступности. Эти два фактора значительно влияют на прирост инвестиций.
4. Посмотреть на историю продаж и прироста стоимости в проектах, которые реализуются в данной локации. Не всегда более низкая цена на старте в определенном комплексе означает большой рост на стадии завершения. Здесь может быть изначально много конкурентов на первичке и вторичке или район исторически не является привлекательным.
5. Лучше выбрать лот с хорошими видовыми характеристиками, так как их количество всегда ограниченно, и они быстро уходят на старте.
6. Изучить предложения банков и застройщиков по условиям покупки. Для инвестиционного жилья необязательно использовать наличные средства. Можно выбрать ипотеку с привлекательными условиями.
7. Также при выборе недвижимости необходимо тщательно оценивать застройщика — все ли предыдущие объекты он сдал в срок, выполнил ли обязательства по застройке социальной инфраструктуры.
Учитывая расширение семейной ипотеки, желательно выбирать дома, рядом с которыми есть детские сады и школы. Помимо имеющейся транспортной и социальной инфраструктуры, стоит рассмотреть перспективы развития территории. Если рядом с выбранной новостройкой в ближайшие годы планируется открытие станции метро или МЦК, стоимость квадратных метров здесь наверняка вырастет.
